“住建部发文 买房和“公摊”说再见？专家：若实现有助长远快速发展”

2月18日，住房和城乡建设部官方媒体发布《关于《城乡供水工程项目规范》等38项住房和城乡建设行业全文强制工程建设规范公开征求意见的通知》。 其中《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2、4、6条指出:“住宅建筑必须按照套内的采用面积进行交易。” 这是住建部首次确定在官方文件中提出的住宅应在套内面积进行交易。

住建部虽然发表了规范性文件的征求意见稿，但引起了市场的热议，不少业内人士解释为我国房地产交易中取消“公摊面积”的信号。

乱象

买100平方米的话就变成70平方米了

店面面积没有标准

目前，我国摊贩测算主要依据2000年8月1日起实施的中华人民共和国国家标准《房地产测量规范》。 《房地产测量规范》可以分配的公共建筑面积，即公摊面积有:大厅、公共大厅、走廊、通道、电(层)电梯厅、楼梯间、电梯厅、垃圾道、管道井、泵房、消防通道、电气室、值班室等。

房地产业内许多人表示，“公摊面积”的概念来源于香港楼市。 但是，从年开始，香港实施了住宅不动产销售新规，“公摊面积”逐渐取消。

目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样就出现了同一项目建筑面积相同、套内采用面积不同的问题，加剧了购房者和开发商的矛盾。 一些行业专家认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的指标”。

去年8月，本《每日电讯报》发布了“买100平方米就等于70平方米:公摊面积七大混乱像”，揭露了公摊面积带来的种种。 在目前全国房价企业稳定的情况下，部分房地产开发商为了盈利，频繁提出房屋公摊面积创意，指出“买100平方米就有70平方米”，个别商品房公摊面积比例超过50%。 摊位面积的“猫腻”严重影响了大众的居住获得感。

本公司也是“买100平方米的房子只有70平方米 “公摊面积”，所以我们受伤了！ 》指出，公摊面积缺乏标准、管理混乱，不仅会让顾客在购买时支付越来越多的房费，将来还会支出不动产费、取暖费等，支付越来越多的价格。 随着住房装修政策乃至未来房地产税的出台，购房者面临的问题将更加激化，出现的各类矛盾也将越来越尖锐。

分解

各地的法定系数不同

给购买者带来价格的错觉

摊子的具体面积因城市而异。 中原地产首席分解师张大伟表示，许多人认为深圳住宅单价高是因为深圳“偷面积”(改变阳台等住宅面积)的部分很多。 以北京为例，平均单人房成交面积为121.8平方米，而深圳只有100平方米。 实际原因并不是北京的套内面积更大，根据建筑面积计算，北京的房价明显拉平。 从全国来看，公估系数在15%-25%比较普遍，一些不规范的城市有超过30%的住房公估系数。

以北京近期入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅套内面积为141平方米，但增加公摊面积为173.7平方米，增加18%的公摊面积。 平均单价也从套内的10.8万元降至8.8万元，下降了19%，给买家带来了价格的错觉。 以套内面积计算，北京的“房价数值”恐怕会增加20%左右。

在国外的房地产市场有摊位吗？ 实际上，国际通行的住宅交易评估单位从外观上看得到的套内面积很多，虽然国内没有统一的规定，但在实际操作中一般使用建筑面积评估。 张大伟认为，国外基本上是街区制，公共部分多由政府维持，国内公摊的核心主要是园区制，公共空之间的建设依赖开发商，开发商主要只工作“玫瑰羊毛”。

加以注意

可以学习重庆的经验

将交易纠纷控制在最小限度

重庆是中国目前积分城市中唯一强制实施商品房销售以“套内建筑面积”进行评价的地方。

2002年6月，重庆人大常委会通过《重庆市城市房地产交易管理条例》，要求商品房现行销售和预售，应当以套内建筑面积为评估依据，在商品房买卖合同和商品房权证上注明共同部位和设施。 该条例于同年8月1日生效，重庆在全国率先实施以“套内建筑面积”评估商品房销售的政策，不按此评估出售的开发商由房地产行政主管部门责令改正，处以商品房交易金额的5%-10%的罚款。

谈重庆为什么要成为强制改革商品房估价方法的“先锋”，重庆国土资源房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时表示:“最大的目的是让顾客白白购买房屋，尽量减少房地产交易纠纷，保护房屋购买者的合法权益。

张大伟表示，国内有许多独特而罕见的房地产交易现象。 例如公摊评估、期房销售、二手房双边代理商，从未来趋势来看，这些都有房地产市场的快速发展和变化的可能性。

易居研究院智库中心研究负责人表示，严跃进，房产税按套内面积征收民怨小。 从购买者的角度来看，购买时的担忧变少了。 从更长远的角度来看，未来建设开放街区的小区环境，公共通道部分应该如何征税、增加公摊面积、缓解社会矛盾，值得深入思考。

专家认为，住建部此次发布的《住房项目规范》征求意见稿虽然距离真正取消“公摊面积”还很远，但在市民中引起了广泛的关注和讨论，是我国在法律层面真正取消“公摊面积”的时机到来了

本组文/本报记者朱开云

调整/余美英

供图/视觉中国

专家解答疑问

可以取消摊位吗？

张大伟认为，这只是工程建设规范的公开征求意见稿，距离正式文件还很远，到了正式文件还不知道是提案标准还是强制标准。 从政策文案来看，包括住宅、商业、工程建设等各个方面，包括装修交付等政策，这些政策至少5年内落地的可能性非常小。

专家认为这是比较工程建设方面的标准规范，制约第一是工程建设方面。 我国商品住宅交易环节的首要依据是《商品房销售管理办法》，要取消“公摊面积”，首先要修改《商品房销售管理办法》，或者更高层次地进行立法或修法。

取消后，房价会上涨吗？

张大伟表示，内评政策是否对购房者的实际购房价格有很大影响，首要影响是打出政策端球，出售低收入房子的开发商。 对套内面积评估影响最大的是期房的销售，相对于现房和二手房，购房者更容易评估。 另外，对于购买者来说，从物件费等建筑面积派生的收款额也有可能下降。

带地摊的房子的价值会缩小吗？

一位业主提出，在套内评估推行后，不动产登记的确切权利范围是否会发生变化？ 专家表示，二手房价值不会因此减少，市值500万元，公摊20%的100平方米二手房，目前按80平方米套内面积计价，不会降价至400万元，价格500万元