“经济日报：因城施策也要一再“房住不炒””

各地在因城措施过程中，必须全面判断，慎重制定相关措施和影响。 无论是正视当前经济运行中的困难和不明确因素，还是考虑到地方经济长期、可持续的快速发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖。 切实推进结构调整、动能转换，培育和快速发展新的经济增长点

最近，山东省菏泽市调整了楼市调控政策，取消了约一年前开始实施的限售措施。 此外，广州商服类房地产项目不再限制销售对象，深圳市四大银行纷纷传出降息消息，引发人们对楼市调控是否放松的猜测。

从2009年9月30日开始的本轮楼市调整已经剩下两年多，在此期间虽然多次局部政策微调备受关注，但中央多次决定释放楼市调整方向不动摇的信号。 迄今为止，这一轮调控终于取得了初步成效，部分地区房价快速上涨势头得到遏制，部分地区短时间内增长率下降。 截至今年11月，全国商品房销售面积增长降至两年来的最低点。

由于经济快速发展的外部环境发生了变化，内外不明确的因素增加，目前的经济运行也存在一定的下行风险。 过去依赖房地产和土地财政的地区，房地产销售增长率放缓或下降，对地方经济产生一定的下拉作用。 在这种形势下，是否放松管制以保持经济增长成为各界普遍关注的问题。 对此，最近召开的中央经济实务会议强调，要构建房地产市场健康快速发展的长效机制，多次建房不是为了炒作定位，而是为了城市政策、分类指导，必须巩固城市政府的主体责任。

笔者认为，要贯彻落实中央经济事业会议的相关要求，有关方面有必要在楼市调控方面明确几个问题。

首先，为什么要管制房地产市场？ 过去20年，房地产领域大幅改善了民众居住条件，一定程度上拉动了相关领域和国民经济的增长，但由于一小部分地区依赖土地财政，炒股资金大幅涌入，房价畸形迅速上升，价格与价值脱节的程度越来越大。 这增加了相关地区民众的购买负担，增加了楼市泡沫和金融风险。 所以，调控不应以行政干预市场，而是要抑制房地产资金进入楼市，抑制房价快速上涨，使价格向符合价值的方向合理回归，更好地满足刚需和改善性诉求，防范楼市泡沫和金融风险。

其次，你怎么看待楼市调控的效果？ 楼市调控有一定的规律和作用周期。 前一轮调控从年4季度开始，效果从年下半年开始显现，到年1季度更加明显，70个大中城市新房有较去年同期下降的趋势，销售也较去年同期降至最低点。 但是，随后各地纷纷解除管制措施，价格再次大幅反弹，在暴涨之下引起了社会的广泛关注。 本轮调控至今两年有余，调控效果到今天开始普遍显现。 于是，个别地区出现了放松管制的呼声和“松动”的征兆。 目前，各地楼市的销售和价格只是整体增长放缓，实际上还在增长，部分地区虽然价格下跌，但也是长时间快速上涨的有限下跌。 考虑到各地短期的经济增长，以城市政策为理由，动摇“不炒房”定位的调整措施相继出现，很可能再次引发价格暴涨，破坏调控效果，引发越来越多的“二次灾害”。

第三，各地应该如何具体在城市采取措施？ “住房不炒”的定位是中央多次确定和强调的，是为了使市场供求关系真正发挥作用，结束“暴涨——调控——放松——再上涨——再调控”的恶性循环，应该长期基本保持不变。 根据各地城市的政策调整相关政策和措施时，也应该以“住宅不被炒鱿鱼”为衡量和评价的标准。 降低最初的房贷利率上浮率，或者有利于满足市场刚需，不提高房价，不引发泡沫风险，但是放宽两套以上的房贷，需要特别慎重。 关于限制销售，目的是防止炒房价格上涨和制造泡沫，应该纳入房地产快速发展的长效机制。 如果不设定两年的时限，买了马上卖，可能是为了炒菜。 这样，没有增加市场比较有效的供给，增加了购买者的负担。 对地方政府来说，短期内提高经济增长率是可能的，但这样的增长不仅难以持续，副作用远远大于炒作带来的所谓增量。

因此，各地在因城措施过程中，必须全面判断，慎重制定相关措施和影响。 无论是正视当前经济运行中的困难和不明确因素，还是考虑地方经济的长期可持续快速发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖，切实推进结构调整、动能转换，培育新的经济增长点，使之快速发展。