“长租公寓租金贷收紧 资产证券化改善空间仍存”

最近，金融资本扰乱租赁公寓市场秩序的讨论引起了监管部门的关注。 北京、上海、西安、深圳等地纷纷清查租赁公司融资资金用途，表示将严格监管租赁贷款业务。

在金融混乱的背后，长租公寓已经进入了“规模竞争”的阶段。 由于没有持续稳定的盈利能力，为了抢占市场份额，实现规模扩大，很多租赁机构不得不将希望寄托在资本输血和金融机构身上。

另外，在“租赁合并”政策的支持下，租赁公寓公司连接金融机构，以资产证券化的形式推进租赁市场的融资活动。 之后，一些机构开始举债，以“租赁贷款”的形式融资，增加了风险，引发了一系列问题。

保存改善空之间

金融机构已经成为租赁公寓扩建的重要手段，资产证券化作为一种创新的融资方式备受关注。

年1月，《魔方信托受益权资产支持专项计划》获得批准发行，揭开了租赁公寓资产证券化的帷幕。 自由派和新派紧随其后，分别于下半年发行了国内首个单租市场费用分类abs和国内首个单租公寓 reits。

今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关事业的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁公司开展资产证券化。

在鼓励的基础上，《通知》进一步确定开展住房租赁资产证券化的重点支撑方向，支持住房租赁公司将闲置商业住房等改建为租赁住房，开展资产证券化融资。 优先考虑项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

这意味着官方鼓励的房屋租赁资产证券化将成为房屋租赁公司最重要的融资渠道，各类长租公寓abs如雨后春笋般喷出。

根据wind统计数据，年1~6月，房地产abs产品共发行75只，总发行规模900.2亿元，比去年同期增长82.8%。

截至目前，长租住房证券化主要有三种类型:一是轻资产租赁收益权abs； 第二个是再资产的cmbs。第三个是类reits。

明源地产研究院总监艾振强表示，reits、abs、cmbs等是促进欧美特别是美国商业地产繁荣的重要工具，通过资产证券化，长期租赁公寓受益于盘活库存资产，业内呼唤真正的reits落地，相关政策

住宅租赁资产证券化实现了高速发展，但还存在一定的问题。 苏宁金融研究院院长薛洪言指出，由于领域内存在套现贷款问题，有必要关注基础资产的合同效力问题。 另外，结构设计可以实现风险隔离，但公寓方自身的运营问题对相关资产的现金流产生了实质性的影响，需要关注公寓方自身的实力和经营的稳健性。